Собственники МКД управляют своим домом через общее собрание собственников МКД (ОСС), но это очень громоздкий и «неповоротливый» орган управления МКД, особенно когда в МКД большое количество собственников, поэтому  Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ ввел в ЖК РФ статью 161.1. о новом органе управления МКД – Совете многоквартирного дома (Совет МКД).

Совет МКД представляет собой орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме. Норма, регламентирующая порядок избрания Совета, содержится в ст. 161.1 ЖК РФ.

Совет МКД не является юридическим лицом, поэтому его регистрация не нужна (ст. 48 ГК РФ, ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Собственники помещений на общем собрании собственников (ОСС МКД) обязаны избрать Совет МКД из числа собственников, если:

1) в доме более чем четыре квартиры;

2) домом управляет управляющая жилищная компания (УЖК);

3) собственники выбрали непосредственное управление.

Министерство регионального развития РФ в письме от 27.10.2012 разъяснило данные положения ЖК РФ и указало, что совет МКД - это новый институт самоорганизации собственников помещений в МКД.

Министерство также указало, что ЖК РФ предусматривает необходимость избрания совета МКД при реализации в таком доме следующих способов управления:

• управление управляющей организацией (Совет МКД может представлять интересы собственников при заключении договора управления МКД);
• непосредственное управление (контролировать заключение договоров на выполнение работ и предоставление услуг по содержанию дома).

Таким образом, Совет МКД является органом, представляющим интересы собственников помещений в МКД, основная задача которого - организовать, объединить разобщенных собственников квартир и других помещений в одного полновластного хозяина - МКД, одновременно вытеснив такие устаревшие формы, как домовые комитеты и старшие по дому. Совет МКД формирует общественное мнение в доме, осуществляет общественный контроль жителей за деятельностью УЖК.

Собственники должны избрать Совет МКД на ОСС, в том числе и Председателя Совета МКД.

Инициатором проведения ОСС МКД по избранию Совета МКД и его председателя (в т.ч.) может быть любой из собственников помещений в МКД. Инициатор должен обеспечить проведение ОСС - сформулировать повестку дня, включив в нее вопросы об избрании Совета МКД и его председателя, составить список кандидатов, определиться с датой, местом и формой проведения ОСС, подготовить сообщение о проведении ОСС помещений в многоквартирном доме (ч. 2 и 5 ст. 45 ЖК РФ). Список кандидатов, например, может быть составлен по результатам собраний собственников каждого из подъездов и самовыдвижения. Для проведения ОСС МКД желательно создать инициативную группу, которая бы помогала подготовить необходимые документы, и собрать денежные средства для покупки, например, канцелярских принадлежностей, оплаты почтовых расходов.

Проинформировать каждого собственника помещения в МКД следует не менее чем за 10 дней до даты проведения ОСС. Сообщение о проведении ОСС под подпись вручите каждому собственнику или же направьте его заказным письмом. Также можно поместить соответствующую информацию в общедоступном месте, если такой способ уведомления был установлен ОСС помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Информацию, позволяющую идентифицировать собственников помещений в МКД, вы можете получить в том числе в УЖК, запросив сведения из реестра собственников помещений (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

В течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию в ОСС помещений в МКД вправе принимать участие лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством (ст. ст. 44.1, 47.1 ЖК РФ; п. п. 1.1, 1.2 Порядка, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.02.2018 N 115-ПП):

• очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
• заочного голосования (опросным путем или с использованием информационных систем, например ГИС ЖКХ);
• очно-заочного голосования.

При очной форме проведения ОСС МКД следует зарегистрировать всех присутствующих на собрании собственников помещений. Если кворум имеется, можно приступать к рассмотрению вопроса об избрании Совета МКД и его председателя (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ).

Если очное собрание посредством совместного присутствия собственников не имело кворума, то проводится заочное голосование (опросным путем). Каждому собственнику выдается бюллетень с указанием повестки дня, принятия решения каждым собственником помещения по вопросам, поставленным на голосование, и указанием на необходимость передачи этих письменных решений по месту и адресу, которые указаны в сообщении о проведении собрания (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Общее собрание может быть проведено также в форме очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).

Решение о выборе Совета МКД и его председателя считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании собственников помещений. При этом решения о наделении председателя Совета МКД полномочиями на принятие решений по ряду вопросов принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений, а решения о наделении Совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества - более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. п. 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Иногда на практике на ОСС МКД  утверждается положение о Совете МКД. Это не запрещено жилищным законодательством, хотя прямо и не предусмотрено в нем. В положении закрепляются в том числе полномочия Совета, порядок формирования Совета, порядок его работы, организация делопроизводства, вопросы вознаграждения председателю и членам совета, порядок взаимодействия совета с УЖК и собственниками помещений и др.

Потом необходимо подвести итоги голосования и оформить решение о выборе Совета МКД и его председателя протоколом. Не позднее чем через 10 дней уведомьте собственников помещений о принятом решении. Сообщение размещается в помещении дома, определенном решением ОСС МКД и доступном для всех собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ; п. 2 Требований, утв. Приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр).

Вы уже видите из вышесказанного, что предстоит сделать собственникам,  инициаторам ОСС МКД.

Но, организовать, провести ОСС, оформить необходимые документы по результатам собрания и довести их до собственников может УЖК, если в ее адрес поступит письменное заявление от собственников помещений, обладающих не менее 10% голосов от общего числа голосов в МКД (п. 6 ст. 45 ЖК РФ).

Если собственники не проявят самостоятельности и не проведут общее собрание, на котором будет избран Совет МКД, то в течение календарного года (или если соответствующее решение не реализовано) орган местного самоуправления обязан в трехмесячный срок созвать общее собрание этих собственников (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет МКД подлежит переизбранию на ОСС помещений в МКД каждые два года, если иной срок не установлен решением ОСС помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на ОСС помещений в МКД решения о переизбрании Совета МКД полномочия Совета МКД продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей Совет МКД может быть досрочно переизбран ОСС помещений в МКД.

Как правило (из практики), в Совет МКД избираются собственники из всех подъездов МКД, а если дом большой, то и не по одному человеку, ЖК РФ не установлен количественный состав Совета МКД.

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления МКД.

Комиссии собственников избираются по решению ОСС или по решению Совета МКД (ч. 12 ст. 161.1 ЖК РФ).

Для МКД с большим количеством помещений, находящихся в собственности, рекомендуется создавать комиссии по отдельным направлениям деятельности, например:

• комиссия по контролю за работой ОДПУ и снятием показаний по всем видам коммунальных услуг, поступающих в дом;
• комиссия по контролю за состоянием инженерных сетей в доме. В нее желательно привлечь к работе собственников и пользователей помещений дома, которые разбираются или могут разобраться в работе инженерного оборудования МКД;
• комиссия по контролю за правильностью начислений УЖК за ЖКУ и РСО за коммунальные услуги, предоставляемые собственникам и пользователям помещений дома;
• комиссия по контролю за правильностью составления локальных смет на производство текущего и капитального ремонта ОИ в МКД. Это необходимо в случаях проведения больших объемов работ по текущему и капитальному ремонту ОИ;
• комиссия по борьбе с неплатежами за ЖКУ;
• комиссия по контролю за исполнением условий договора управления собственниками и пользователями помещений в части своевременности и правильности снятия и передачи показаний ИПУ потребляемых коммунальных услуг, в части соблюдения правил проживания и содержания жилых помещений дома.

Комиссии должны создаваться в целях максимального охвата всей деятельности по контролю за исполнением договора управления как УЖК, так и собственниками и пользователями помещений дома.

Желательно, чтобы комиссии по всем направлениям деятельности были работоспособными, а не числились просто на бумаге.

В состав комиссий могут входить любые собственники помещений. Возглавить комиссии должны деятельные члены Совета МКД.

Избрание Совета МКД собственниками помещений нескольких МКД не допускается, что установлено в ч. 3 ст. 161.1 ЖК РФ.

Без доверенности Совет МКД вправе осуществлять большинство организационно-распорядительных и контрольных полномочий, перечисленных в ст. 161.1 ЖК РФ.

На основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, избираемый из числа лиц данного Совета председатель может заключать на условиях, указанных в решении ОСС помещений в данном доме, договор управления МКД или договоры, указанные в ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ (при непосредственном управлении). При этом по договору управления МКД приобретают права и обязанности все собственники помещений в МКД, предоставившие председателю Совета МКД  такие полномочия.

Исключительно на основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, председатель Совета МКД выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме, при этом ЖК РФ относит к таким делам только дела, связанные с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг (п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Полномочия председателя Совета МКД могут быть конкретизированы и в тексте самой доверенности.

Совет МКД осуществляет следующие полномочия (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ):

• Обеспечивает выполнение решений ОСС помещений в МКД.
• Выносит на ОСС предложения о порядке пользования общим имуществом, планирования и организации работ по его содержанию и ремонту, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в доме в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, об избрании комиссий из числа собственников помещений в доме, а также предложения по вопросам компетенции Совета МКД.
• Представляет собственникам помещений в МКД предложения по вопросам планирования и организации управления МКД, содержания и ремонта общего имущества.
• Представляет собственникам (до рассмотрения на ОСС) свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.
• Осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества, за качеством предоставляемых коммунальных услуг.
• Представляет на утверждение годового ОСС отчет о проделанной работе.
• Осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД в случае принятия соответствующего решения ОСС помещений в МКД.

Совет может осуществлять и иные полномочия, входящие в его компетенцию, например ведение информационной работы с собственниками помещений для проведения ОСС, проведение опросов для оценки качества работы управляющей организации (УЖК).

Кроме того, Совет МКД является субъектом общественного жилищного контроля (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ).

Согласно пункту 8.1. статьи 161.1 ЖК РФ ОСС МКД вправе принять решение о выплате вознаграждения членам Совета МКД, в т.ч. и председателю Совета МКД. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера. Собственники должны понимать, что это приведет к увеличению платы за управление МКД и в вашей квитанции появится новая строка «Вознаграждение Совету МКД».

  Но на практике оплата работы Совета МКД чаще всего выражается в благодарности собственников. Иногда ОСС может принять решение об освобождении председателя  Совета МКД от оплаты ЖКУ (частично или полностью).

           Все собственники помещений в МКД должны понимать, что работа в Совете МКД очень ответственная, потому что от неё зависит  и состояние МКД, и выполнение решений ОСС, и проведение текущих и капитальных ремонтов, т.к. именно члены Совета МКД будут подписывать акты выполненных УЖК работ и оказанных ею услуг,  и решать  другие вопросы управления МКД, поэтому в  Совет МКД лучше выбирать людей активных, честных, принципиальных, из числа тех, кто понимает, что кроме прав у каждого собственника есть и обязанность - содержать свою и коллективную собственность (общее имушество) в надлежащем состоянии.

  Все члены Совета МКД должны:

• знать свои права и обязанности как собственников помещений;
• знать права и обязанности УЖК;
• уметь грамотно сформулировать свои требования, чтобы добиться от УЖК выполнения требований жилищного законодательства.

Основная проблема в управлении МКД в настоящее время - это низкий уровень активности собственников, недостаточный уровень знаний правовых норм жилищного законодательства собственниками помещений МКД и неумение отстаивать свои законные права и интересы в сфере ЖКХ.

Члены Совета МКД должны обладать полной информацией о состоянии дел по управлению МКД.

Качество работы Совета МКД, а значит, и уверенность жителей в том, что их деньги расходуются правильно, будут напрямую зависеть от активности, сознательности, работоспособности и добросовестности каждого из членов такого Совета МКД.

Здравый смысл и законодательство говорят, что решения должен  принимать хозяин, т.е. собственник, а исполнять решение - управляющая организация, которую мы с Вами выбираем. Именно поэтому исполнительный орган народной власти в каждом доме - Совет МКД избирается на общем собрании собственников, на котором можно обсудить и оценить кандидатов. В конце концов это ваши соседи, и вы должны иметь общее представление об их личностных и деловых качествах. Данный орган, включая председателя, подотчетен общему собранию собственников помещений в МКД, которое в случае ненадлежащего исполнения Советом МКД своих обязанностей может в любой момент его переизбрать.

Спасибо за внимание!