МКД – это дом, в котором более двух квартир.  Кроме жилых и нежилых помещений, у которых есть собственники, в доме есть еще много имущества, которым надо пользоваться сообща и содержать его тоже совместно. Это так называемое общее имущество (ОИ) собственников помещений в МКД. Проще говоря, все имущество (лестничные клетки, крыша, стены дома, чердаки, подвалы, инженерные коммуникации и системы, включая общедомовые приборы учета) в пределах дома и за стенами наших квартир - это и есть ОИ. Надо добавить сюда еще дворовую территорию, если она поставлена на государственный кадастровый учет, если же нет, то в общую собственность по закону входит только земля под домом.

В соответствии с жилищным законодательством собственники помещений в МКД совместно владеют, пользуются и распоряжаются ОИ.

Доля в праве общей собственности на ОИ собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ), т.е. пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Приватизируя свои квартиры, или покупая их, большинство будущих собственников даже не подозревали, что они в "довесок" к своему помещению получают еще большой кусок общей собственности, которой надо управлять, содержать ее в исправном состоянии и ремонтировать. Состав ОИ определен в ст. 36 ЖК РФ и Правилах содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

Управление МКД - согласованная деятельность собственников помещений по надлежащему содержанию ОИ МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме.

Ключевые слова в указанной формулировке - "согласованная деятельность собственников". Чтобы эффективно управлять общим имуществом, надо как минимум познакомиться с его совладельцами, выяснить, каким ОИ МКД вы совместно владеете, и понять, как им управлять.

Многие собственники помещений в МКД хорошо знают свои права, но забывают, что за правами всегда следуют и обязанности, а именно:

1) содержать ОИ в надлежащем состоянии на собственные средства (п. 28, 30 Правил содержания общего имущества);

2) поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25, а также Правила содержания общего имущества (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ);

3) выбрать способ управления домом (ст. 161 ЖК РФ);

4) реализовать выбранный способ управления - выбрать управляющую жилищную компанию (УЖК) и заключить с ней договор управления или зарегистрировать товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Как правило, собственники выбирают способ управления ОИ МКД  через выбор УЖК.

Состав ОИ в МКД утверждается на общем собрании собственников (ОСС) простым большинством голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), это нужно для того, чтобы собственники могли эффективно управлять своим МКД. Без информации о составе общего имущества собственников в доме и его состоянии невозможно принять решения о необходимости проведения текущего или капитального ремонта в доме, проконтролировать управляющую жилищную компанию (УЖК), с которой заключается договор управления МКД.

Самый оптимальный вариант - пройти по дому, техэтажу и подвалам, посмотреть все своими глазами, составить список общего имущества с указанием необходимых размеров, диаметров труб, с расположением запорной арматуры на инженерных сетях по стоякам, проверить их состояние. Это нужно сделать совместно с представителями УЖК, а если они отказываются - то Советом МКД с привлечением специалистов, проживающих в доме. Таких специалистов найти совсем не трудно (можно привлечь специалистов друзей).

Если запорная арматура на стояках отопления, ХВС, ГВС пришла в негодность, обязательно надо дать заявку в УЖК на ее замену. Тогда не придется сливать воду со всего дома, чтобы поменять кран в чьей-то квартире, или сливать всю систему отопления зимой в случае порыва батареи или стояка.

Основную часть процесса управления МКД составляют содержание, а также текущий и капитальный ремонт ОИ.

Капитальному ремонту (КР) подлежит ОИ, нормативное техническое состояние которого невозможно обеспечить в процессе текущего содержания и проведения текущего ремонта, за исключением случаев, когда МКД признаны аварийными, подлежащими расселению и сносу (п. 4.2 ГОСТ Р 56193-2014).

Обратите внимание: расселению и сносу могут подлежать не только аварийные МКД, но и включенные в программу "Освоение застроенных территорий". В этом случае жителей расселяет застройщик, чтобы на месте таких домов (зачастую старых и малоэтажных, включая частный сектор) построить новое жилье.

Жители часто путают аварийное жилье с ветхим. А ведь этот вопрос является существенным при включении МКД в региональную программу капремонта.

Аварийное состояние здания - состояние, при котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих (Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, утвержденное Госстроем России).

Понятие "ветхое жилье" законодательно не установлено.

Ветхое жилье отличается от аварийного дома тем, что:

• здания имеют большой износ,
• в них ухудшаются условия проживания,
• но сохраняется безопасность для жильцов.

Ветхое состояние здания - состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ: для каменных домов - свыше 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард - свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям (МДК 2-04.2004).

То есть эксплуатация здания МДК возможна при:

• контроле его технического состояния;
• проведении необходимых работ по восстановлению и усилению конструкций.

Основание и необходимость проведения КР устанавливается и определяется (п. 4.3 ГОСТ Р 56193-2014):

• законодательством РФ, в том числе требованиями технических регламентов, санитарно-эпидемиологическими требованиями;
• технологическими требованиями, в том числе прописанными в инструкции по эксплуатации МКД;
• предписаниями, выданными контролирующими и (или) надзорными органами;
• отчетами, сделанными по итогам инструментальных осмотров, обследования, мониторинга технического состояния ОИ.

Услуга капремонта имущества предоставляется в соответствии с законодательством РФ, в том числе ЖК РФ, ГрК РФ, с учетом требований Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (п. 4.1 ГОСТ Р 56193-2014).

Собственникам в МКД для принятия решения по вопросам организации и проведения капремонта ОИ необходимо иметь хотя бы начальные знания об этом процессе. Особенно это важно для тех домов, собственники в которых приняли решение о накоплении фонда капремонта на спецсчете. Ведь все решения им придется принимать самостоятельно.

Вот основные понятия:

Капремонт объектов капитального строительства - замена и (или) восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих конструкций, замена и (или) восстановление систем и сетей инженерно-технического обеспечения, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (ст. 1 ГрК РФ).

Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей (приложение N 1 к ВСН 58-88 (р) "Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденным Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312).

Капремонт ОИ - комплекс работ (услуг) по замене и (или) восстановлению (ремонту) потерявших в процессе эксплуатации несущую и (или) функциональную способность конструкций, деталей, систем инженерно-технического обеспечения, отдельных элементов несущих конструкций МКД на аналогичные или иные улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ превышает текущий ремонт (п. 3.13 ГОСТ Р 51929-2014).

Капремонт выборочный - замена (восстановление) ОИ или отдельных его частей, производимая по отношению к меньшей части (некоторым частям) общего имущества (п. 3.14 ГОСТ Р 51929-2014).

Капремонт комплексный - замена, восстановление и (или) ремонт ОИ или отдельных его частей, производимые по отношению к большей части общего имущества (п. 3.15 ГОСТ Р 51929-2014).

Несущие конструкции (элементы) - конструкции, воспринимающие постоянную и временную нагрузку, в том числе нагрузку от других частей зданий (ГОСТ 30247.1-94 "Конструкции строительные. Методы испытаний на огнестойкость. Несущие и ограждающие конструкции", введенный Постановлением Минстроя России от 23.03.1995 N 18-26).

Сети инженерно-технического обеспечения - инженерные (линейные) сооружения, трубопроводы, посредством которых осуществляется централизованное производство, в том числе поддержание мощности, транспортировка в точку поставки коммунального ресурса электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, в том числе проходящих транзитом через технические помещения МКД, придомовую территорию, не имеющих непосредственного соединения с приборами и устройствами, установленными в помещениях дома (п. 3.33 ГОСТ Р 51929-2014).

Системы инженерно-технического обеспечения внутридомовые - комплекс технологически связанных между собой конструкций, элементов, систем, энергопринимающих и иных устройств, кабельных линий, проводов, трубопроводов, приборов и другого оборудования, предназначенного для обеспечения комфортных и безопасных условий проживания в МКД (п. 3.34 ГОСТ Р 51929-2014).

Технический заказчик - лицо, действующее на профессиональной основе и уполномоченное от имени собственников помещений МКД выполнять весь комплекс услуг и работ, связанных с организацией и проведением КР (п. 3.1 ГОСТ Р 56193-2014).

Подрядчик - лицо, у которого с техническим заказчиком заключен договор на выполнение работ капремонта (п. 3.3 ГОСТ Р 56193-2014).

Региональный оператор (РО) - специализированная некоммерческая организация, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капремонта ОИ (п. 16.5 ст. 12 ЖК РФ).

Региональная программа КР утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ в целях планирования и организации проведения капремонта, планирования предоставления государственной и (или) муниципальной поддержки на проведение КР за счет средств бюджета субъекта РФ, местных бюджетов.

Региональной программой определяются предельные сроки проведения КР собственниками помещений в МКД и (или) региональным оператором.

Проведение КР регламентируется положениями ЖК РФ (см., например, ст. 12, 13, 20, 36.1, 44, 154, 158, 166-191).

Собственники помещений в МКД обязаны уплачивать ежемесячные взносы на КР, за исключением случаев, предусмотренных ЖК РФ. За счет наших взносов на КР формируется фонд капитального ремонта МКД, и они расходуются на КР ОИ МКД.

За счет накопленных средств на КР можно отремонтировать следующее ОИ МКД:

• кровля,
• лифтовые шахты и лифты,
• внутридомовые инженерные сети,
• фасад,
• фундамент,
• подвалы.

Нормативный правовой акт субъекта РФ может установить, что средства фонда КР, которые сформированы исходя из минимального размера взноса, используют в том числе, чтобы:

• утеплить фасад;
• переустроить невентилируемую крышу на вентилируемую;
• устроить выходы на кровлю;
• установить коллективные ОДПУ, а также узлы управления и регулирования потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа;
• установить за счет средств фонда автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг.

Минимальный размер взноса на КР устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ. Собственники могут принять решение на ОСС об установлении взноса на КР в размере, превышающем минимальный (ч. 8.1, 8.2 ст. 156 ЖК РФ).

Перечень услуг и (или) работ по капремонту ОИ устанавливается региональной программой (п. 2 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ). Если определен размер ежемесячного взноса на КР в размере больше минимального (ч. 4.1, 4.2 ст. 170 ЖК РФ), то Перечень работ по КР может быть дополнен согласно решению ОСС МКД.

Сроки проведения капремонта в МКД устанавливаются региональной программой (п. 3 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ), Вы всегда можете найти этот срок в Интернете в Региональной программе капремонта МКД в Свердловской области.

Средства, полученные РО и образующие фонд КР, учитываются на счете, счетах РО и могут использоваться только для финансирования расходов на капремонт ОИ и другие цели, указанные в ст. 174 ЖК РФ. При этом средства, полученные РО от собственников помещений в одних МКД, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капремонта ОИ в других МКД, собственники помещений в которых также формируют фонд КР на счете этого же УЖК (ч. 3, 4 ст. 179 ЖК РФ).

На спецсчете (если собственники приняли решение  об открытии спецсчета КР) могут аккумулироваться средства фонда КР собственников помещений только в одном МКД и только для выполнения работ и услуг по капремонту ОИ этого дома (ч. 4 ст. 175 ЖК РФ).

Обязанности РО по подготовке и проведению КР установлены ч. 2 ст. 182 ЖК РФ:

1) в сроки, предусмотренные ч. 3 ст. 189 ЖК РФ, подготовить и направить собственникам в МКД предложения о сроке начала капремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ по КР, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капремонта и другие предложения, связанные с проведением такого КР;

2) обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по КР и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;

3) привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по КР подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры, предусматривающие в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги (выполненные работы) продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг (выполненных работ), а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;

4) контролировать качество и сроки оказания услуг (выполнения работ) подрядными организациями и соответствие таких услуг (работ) требованиям проектной документации;

5) обеспечить установление в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ, фактов воспрепятствования проведению работ по КР, в том числе недопуска собственником, лицом, осуществляющим управление МКД, либо лицом, выполняющим работы по содержанию и ремонту ОИ, подрядной организации к проведению таких работ;

6) осуществлять приемку оказанных услуг (выполненных работ), в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов РФ, ответственных за реализацию региональных программ капремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, и (или) органов местного самоуправления (ОМСУ), лиц, осуществляющих управление данным домом, и представителей собственников в МКД;

7) в случаях, предусмотренных ЖК РФ, перечислять денежные средства фонда КР на спецсчет или выплачивать собственникам помещений в МКД денежные средства, соответствующие долям указанных собственников в фонде КР;

8) аккумулировать взносы на КР, уплачиваемые собственниками;

9) вести учет средств, поступивших на счет УЖК в виде взносов на КР, отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в МКД, а также с соблюдением иных требований, установленных ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами РФ и нормативными правовыми актами субъекта РФ;

10) представлять своими силами или силами третьих лиц собственнику платежные документы для уплаты взносов на КР по адресу нахождения помещения в МКД;

11) разместить на своем официальном сайте информацию о правах и об обязанностях собственников и РО, возникающих в связи с исполнением требований ЖК РФ, нормативных правовых актов субъекта РФ, об организации проведения капремонта, а также иные сведения, перечень которых определяется Минстроем России;

12) нести ответственность перед собственниками за качество оказанных услуг (выполненных работ) в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений;

13) исполнять иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Кроме этого, согласно ч. 8 ст. 189 ЖК РФ в течение 10 дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг (выполненных работ) по КР РО обязан передать лицу, управляющему этим домом, копии документов о проведенном ремонте (в том числе копии проектной, сметной документации, договоров об оказании услуг (выполнении работ) по капремонту, актов приемки и иные документы, связанные с проведением ремонта, за исключением финансовых документов).

РО несет ответственность перед собственниками помещений в МКД, формирующими фонд КР на счете РО (ч. 6 ст. 182 ЖК РФ).

Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность РО подлежит обязательному аудиту, проводимому аудиторской организацией (аудитором), отбираемой субъектом РФ на конкурсной основе (ч. 1 ст. 187 ЖК РФ).

Если собственники помещений в МКД, формирующие фонд КР на счете РО, в установленный срок не приняли решение о проведении капремонта, ОМСУ принимает решение о проведении такого КР в соответствии с региональной программой, уведомив собственников о принятом решении, в том числе с использованием ГИС ЖКХ (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ).

Все вопросы, касающиеся организации и проведения капремонта ОИ МКД, решаются на ОСС. В связи с этим необходимо правильно провести ОСС в МКД и грамотно оформить его результаты, а для этого необходимо изучить  ЖК РФ.